Locataire ou propriétaire, que dit la loi ?

Lorsqu'un logement est dégradé pendant une location, la question de la prise en charge des réparations est souvent source de conflits entre propriétaire et locataire. Pourtant, la loi encadre précisément les responsabilités de chacun.

Dégradations à la charge du locataire

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'assurer l'entretien courant du logement.Il doit donc prendre en charge :

• Les réparations locatives listées par le décret du 26 août 1987(flexible de douche usé, faïence fissurée, joints dégradés, etc.)
• Les dégradations survenues pendant le bail, y compris celles causées par ses invités

Exception : le locataire peut être exonéré s'il prouve que les dommages sont dus à :

• la vétusté (usure normale),
• un cas de force majeure,
• une intrusion sans son consentement,
• ou une faute du propriétaire.

À retenir : toute négligence ou défaut d'entretien reste à la charge du locataire

Dégradations à la charge du propriétaire

Le propriétaire doit assumer :

• Les dégradations liées à la vétusté normale du logement(peintures ternies, sols usés, équipements anciens…)
• Il est vivement conseillé d'annexer une grille de vétusté au bail pour éviter les litiges.
• Les dommages causés par un événement exceptionnel(tempête, dégât climatique, sinistre…), généralement couverts par l'assurance.

Les grosses réparations prévues par l'article 606 du Code civil(toiture, murs porteurs, charpente, clôtures, murs de soutènement…)

En résumé : le bailleur prend en charge l'usure normale et les réparations lourdes non locatives.

Et pour les meubles en location meublée ?

Le locataire doit entretenir les meubles et réparer ceux qu'il détériore.

Le propriétaire reste responsable des pannes dues à l'usure normale ou à un défaut de l'équipement.

Exemple :

Une machine à laver tombe en panne :

• mauvais entretien → locataire,
• usure ou défaut → propriétaire

Comment prouver la responsabilité ?

Tout repose sur l'état des lieux d'entrée et de sortie.Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état.

Le locataire doit prouver que la dégradation :

• existait déjà,
• ou relève de la vétusté ou d'un cas non imputable.

En cas de désaccord, l'intervention d'un professionnel peut permettre de trancher.

Dépôt de garantie et réparations

Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires aux réparations, sur justificatifs (factures ou devis).

Restitution sous :

• 1 mois si l'état des lieux est conforme
• 2 mois en cas de différences constatées

Si le dépôt est insuffisant, le bailleur peut réclamer le complément au locataire.

Comment résoudre un litige ?

Avant toute action judiciaire, vérifiez les garanties existantes :

• GLI (si les dégradations sont couvertes),
• VISALE (jusqu'à 2 mois de loyer, sous conditions),
• certaines cautions privées.

À défaut, la commission départementale de conciliation peut être saisie(obligatoire si le litige est ≤ 5 000 €).

En dernier recours, une action en justice reste possible dans un délai de 3 ans.