Vers de nouvelles hausses des taux et un ralentissement progressif du marché

(Analyse Michel Mouillart – Observatoire Crédit Logement/CSA, novembre 2025)

Depuis plusieurs mois, la hausse des taux de crédit immobilier s'installe durablement. Après une période de relative stabilité, le taux moyen a atteint 3,14 % en octobre 2025, marquant une nouvelle étape dans le renchérissement du financement immobilier. Si cette remontée n'a pas encore stoppé la reprise du marché, elle fragilise progressivement la capacité d'achat des ménages.

Une hausse plus marquée sur les durées clés

Derrière le taux moyen se cache une réalité plus contrastée. Les prêts “phares”, les plus utilisés par les acquéreurs, ont vu leurs taux augmenter plus rapidement : +16 points de base sur 20 ans,+12 points de base sur 25 ans,contre seulement +4 points de base sur 15 ans.

Cette évolution s'inscrit dans un contexte d'incertitudes économiques et géopolitiques, de hausse des taux obligataires et de maintien des taux directeurs de la BCE, poussant les banques à arbitrer entre rentabilité, prudence et solvabilité des emprunteurs.

Recentrage des crédits et solvabilité en recul

La structure du crédit immobilier évolue nettement : recul des prêts de 25 ans et plus,montée en puissance des financements entre 20 et 25 ans.

Ce recentrage limite la capacité des ménages à absorber la hausse des taux et des prix immobiliers. Si l'annuité moyenne pour 100 000 € empruntés reste stable en 2025, elle demeure 18,5 % plus élevée qu'en 2021, pesant particulièrement sur les primo-accédants et les ménages modestes, déjà affectés par les règles du HCSF.

Une reprise du crédit qui s'essouffle

Après un fort rebond observé depuis fin 2024, la croissance de la production de crédits ralentit nettement. Les volumes restent encore près de 30 % inférieurs à ceux de 2019, malgré des signaux ponctuellement encourageants. La hausse des taux, le durcissement des conditions d'octroi et les incertitudes politico-économiques freinent désormais l'élan du marché.

Quelles perspectives pour 2026 ?

Les perspectives restent orientées à la hausse :

tensions persistantes sur les taux obligataires, taux directeurs BCE inchangés, taux d'intérêt réel supérieur à 2 %, un niveau inédit depuis 15 ans.

Le taux moyen des crédits immobiliers pourrait dépasser 3,20 %, voire 3,25 %, d'ici la fin de l'année. Même sans retournement brutal, la poursuite de la hausse des taux devrait entraîner un ralentissement progressif du marché immobilier, en pesant sur la solvabilité et la demande.

Conclusion : le marché du crédit immobilier reste actif mais fragile. La montée durable des taux, combinée à un accès au financement plus sélectif, devrait freiner la dynamique immobilière dans les mois à venir.