Au-delà des taux et des prix, le poids décisif des contraintes de crédit

Depuis l'automne 2021, les marchés immobiliers résidentiels traversent une phase de récession marquée par une forte chute de la demande, dans le neuf comme dans l'ancien. Si l'on évoque souvent la hausse des taux immobiliers et des prix des logements comme principales explications, l'analyse de Michel Mouillart met en lumière un facteur déterminant : le durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier, notamment les exigences accrues d'apport personnel imposées par la Banque de France.

Une baisse de la demande alimentée par plusieurs facteurs

La hausse des prix du logement, particulièrement dans le neuf, s'explique par l'augmentation des coûts de construction (inflation des matériaux, crise sanitaire, guerre en Ukraine), le renforcement des normes techniques (RE2020, réglementation BTP) et la raréfaction du foncier liée notamment au ZAN. Toutefois, une baisse des prix ne suffirait pas à relancer la demande : les écarts territoriaux sont trop marqués pour qu'une correction uniforme ait du sens.

Hausse des taux : un frein réel mais relatif

La remontée des taux immobiliers depuis 2022 a réduit la capacité d'emprunt des ménages d'environ 16,7 %. Malgré tout, leur progression s'est stabilisée et leur recul attendu à moyen terme ne garantit pas une reprise rapide de l'activité immobilière.

Le rôle central des exigences d'apport personnel

Le facteur le plus déterminant reste le renforcement des contraintes de financement. Entre 2019 et 2023, l'apport personnel moyen a fortement augmenté, excluant de nombreux ménages du marché. Le nombre d'accédants à la propriété dans l'ancien a ainsi reculé d'environ 190 000 unités, en grande partie à cause de la disparition des acquéreurs disposant d'un apport limité.

Pour les ménages modestes, l'impact de la hausse des apports est nettement supérieur à celui des taux : depuis 2019, il serait jusqu'à 15 fois plus déterminant dans la dégradation de la solvabilité. Cette évolution freine mécaniquement la demande et ralentit l'ensemble de la chaîne immobilière.

Quelles perspectives pour le marché immobilier ?

Même en cas de baisse des taux ou des prix, la reprise dépendra surtout d'un assouplissement des conditions de crédit, d'une amélioration du pouvoir d'achat et d'une clarification des politiques publiques. À défaut, la reprise du marché immobilier pourrait rester lente et inégale selon les territoires.