Une crise sans précédent depuis 2019

La primo-accession à la propriété connaît aujourd'hui un recul historique en France. Plus marqué que lors des crises immobilières de 2009 et 2012, ce phénomène s'explique principalement par le durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier, notamment l'augmentation des exigences d'apport personnel imposées par la Banque de France. Depuis 2019, cette contrainte écarte massivement les ménages modestes du marché et fragilise l'ensemble de la chaîne immobilière, du logement neuf à l'ancien.

Un recul majeur qui déstabilise les marchés immobiliers

Depuis le début des années 2020, la baisse de l'accession à la propriété constitue l'un des principaux facteurs de ralentissement du secteur immobilier. Elle serait responsable d'environ 84 % du recul observé dans la construction neuve et les acquisitions dans l'ancien par les particuliers.

Contrairement aux idées reçues, la chute de la demande ne s'explique pas uniquement par la hausse des taux immobiliers ou la diminution des aides publiques. Elle découle en grande partie du renforcement des critères d'octroi des prêts, notamment en matière d'apport personnel, rendant l'accès à la propriété difficile pour les primo-accédants.

Un environnement économique défavorable

Le recul de l'accession s'inscrit dans un contexte économique fragilisé :

• croissance ralentie,
• hausse du chômage,
• pouvoir d'achat sous pression,
• durcissement de la politique monétaire de la BCE.

À ces facteurs s'ajoutent l'instabilité politico-économique récente, la baisse du moral des ménages et le recul des projets immobiliers.

Une baisse historique des acquisitions

En 2023, le nombre d'accédants a chuté de 178 000 unités (-22,1 %), soit une baisse plus marquée qu'au moment de la crise des subprimes. Entre 2019 et 2024 :

• l'accession dans le neuf a reculé de 81 000 logements (-40,9 %),
• l'accession dans l'ancien a diminué de 181 000 logements (-26,1 %).

Avec seulement 629 400 acquisitions en 2024, la crise du logement s'accentue, alimentant tensions sur les prix, difficultés de décohabitation des jeunes et blocage de la mobilité résidentielle.

La primo-accession, principale victime de la crise

Les primo-accédants concentrent l'essentiel du recul : leur nombre a diminué de 228 400 unités entre 2019 et 2024 (-36,2 %), représentant plus de 87 % de la baisse globale de l'accession. À l'inverse, les secundo-accédants résistent davantage grâce à la revente de leur bien.

Des ménages modestes particulièrement pénalisés

Le durcissement des exigences d'apport a fortement exclu les ménages modestes : leur part dans l'accession a nettement diminué depuis 2019. Cette évolution accentue les inégalités patrimoniales et limite l'accès à un logement stable, alors que la propriété reste un levier majeur de sécurisation financière.