Un coup dur pour les agences immobilières

La loi de finances 2026 modifie en profondeur le dispositif d'apport-cession, un levier fiscal largement utilisé par les dirigeants pour céder leur société et réinvestir dans une nouvelle activité. Désormais, les professionnels de l'immobilier sont directement impactés par un durcissement des règles, qui pourrait freiner les opérations de transmission et de développement du secteur.

Apport-cession : rappel du fonctionnement

Le mécanisme d'apport-cession, prévu à l'article 150-0 B ter du Code général des impôts, permet à un dirigeant d'apporter les titres de sa société à une holding qu'il contrôle.

L'intérêt : la plus-value générée est placée en report d'imposition, évitant une taxation immédiate.

Ce report est maintenu à condition de respecter certaines règles, notamment en cas de revente rapide de la société :

• réinvestir une part du produit de cession,
• dans une activité économique,
• dans un délai défini.

Jusqu'à présent, ce dispositif permettait notamment aux dirigeants d'agences immobilières de vendre leur structure et de réinvestir dans une nouvelle agence sans fiscalité immédiate.

Loi de finances 2026 : des règles plus strictes

La réforme introduit plusieurs changements majeurs :

• Réinvestissement porté à 70 % (contre 60 % auparavant)
• Délai allongé à 3 ans (contre 2 ans)
• Exclusion des activités immobilières du réinvestissement éligible

Concrètement, les activités suivantes sont désormais exclues :

• agences immobilières
• administrateurs de biens
• syndics de copropriété
• promotion immobilière

Résultat : un dirigeant ne peut plus utiliser ce dispositif pour réinvestir dans une activité immobilière.

Impact direct pour les agences immobilières

Cette évolution change profondément la stratégie patrimoniale des dirigeants.

Prenons un exemple concret :

Un agent immobilier cède son agence pour 500 000 € via une holding.

Avant 2026, il pouvait réinvestir 300 000 € dans une autre agence et conserver le report d'imposition.

Désormais, ce schéma est impossible.

La plus-value devient immédiatement imposable si le réinvestissement se fait dans l'immobilier.

Cela entraîne :

• une hausse immédiate de la fiscalité
• un frein aux reprises d'agences
• un ralentissement des restructurations dans le secteur

Une mesure contestée dans la profession

L'objectif du législateur est d'orienter l'épargne vers des activités productives et d'éviter les investissements dits “de rente”.

Mais cette logique pose question :

Les agences immobilières sont des acteurs économiques essentiels, créateurs de valeur, d'emplois et de services, notamment dans un contexte de tension locative.

Assimiler leur activité à une simple rente apparaît déconnecté de la réalité du terrain.

Quelles stratégies adopter ?

Face à cette réforme, plusieurs pistes peuvent être envisagées :

• Anticiper les opérations : réaliser un apport à une holding au moins 3 ans avant la cession
• Explorer des recours juridiques (contentieux possible)
• Mobilisation de la profession auprès des pouvoirs publics

En effet, si la cession intervient après 3 ans, aucune obligation de réinvestissement n'est exigée pour conserver le report d'imposition.

À retenir

La réforme de l'apport-cession 2026 marque un tournant pour les dirigeants d'agences immobilières.

Elle impose de repenser les stratégies de cession, d'investissement et de structuration patrimoniale.