Dans le cadre de l'examen du budget de l'État pour 2026, le Sénat a approuvé, le 30 novembre, la création d'un statut du bailleur privé, déjà adopté par l'Assemblée nationale le 14 novembre.

Objectif affiché : inciter les particuliers à investir dans le logement locatif, dans un contexte de pénurie de logements et de recul des investisseurs privés.

Ce nouveau dispositif, issu d'un compromis politique transpartisan, vise à redonner de l'attractivité à l'investissement locatif tout en encadrant les loyers.

???? Un amortissement fiscal inédit pour les bailleurs privés

Le statut du bailleur privé repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal annuel, applicable dans la limite de 80 % de la valeur du bien et plafonné à 8 000 € par an, pour deux logements maximum.

Les taux d'amortissement prévus sont les suivants :

3,5 % par an pour un logement neuf à loyer intermédiaire,4,5 % par an pour un logement social,5,5 % par an pour un logement très social.

Selon le gouvernement, ce dispositif pourrait permettre de neutraliser fiscalement, sur 25 ans, un investissement de 300 000 € dans un logement intermédiaire neuf.

???? Quelles conditions pour bénéficier du statut du bailleur privé ?

L'avantage fiscal est strictement encadré. Pour en bénéficier, le bailleur devra :

signer un bail d'au moins 12 ans,louer le logement en résidence principale,à une personne sans lien familial avec le bailleur,respecter des plafonds de loyers conventionnés, environ 15 % inférieurs aux loyers du marché.

Le dispositif concernerait les investissements locatifs réalisés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028.

⚖️ Un statut encore incertain malgré l'adoption parlementaire

Bien que validé par les deux chambres, le statut du bailleur privé n'est pas encore définitivement acté.

Le texte doit désormais passer en commission mixte paritaire (CMP), composée de sept députés et sept sénateurs, chargés de trouver un compromis final d'ici mi-décembre.

En cas de désaccord, le projet de loi sera renvoyé à l'Assemblée nationale pour une dernière lecture, avec la possibilité de modifications substantielles.

???? Des inquiétudes persistantes chez les professionnels de l'immobilier

Certains acteurs du secteur restent très critiques. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) alerte sur un dispositif jugé insuffisamment opérationnel, craignant qu'il ne réponde pas réellement à la crise de la construction.

Selon son président, Pascal Boulanger, sans ajustements en CMP, le statut pourrait rester théorique, sans impact réel sur la production de logements neufs, au détriment des futurs habitants.

???? Ce qu'il faut retenir pour les investisseurs et bailleurs

Malgré les incertitudes, la création du statut du bailleur privé marque une volonté politique de soutenir l'investissement locatif privé.

Pour les bailleurs, il pourrait représenter une nouvelle opportunité fiscale, à condition d'accepter des loyers encadrés et un engagement de long terme.

???? Les modalités définitives seront déterminantes pour juger de l'efficacité réelle du dispositif à partir de 2026.